Vakıf taşınmazları kira bedellerine uygulanan ölçüsüz kira artış oranları hakkındadır.

I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ

1. Kurumumuza yapılan başvuruda, başvuran temsilcisi ; Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne ait taşınmazda, temsilcisi olduğu Ltd. Şti.’nin kiracı olarak bulunduğunu, başvuruya konu taşınmaz için Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından talep edilen kira artış oranlarının olağanüstü ve ölçüsüz artış gösterdiğini ifade ederek söz konusu artış oranlarının yeniden değerlendirilmesini ve düşürülmesini talep etmektedir.

II. İDARENİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI

2. Kurumumuzun 30.04.2026 tarihli ve sayılı bilgi ve belge isteme yazısına istinaden iletilen Vakıflar Genel Müdürlüğünün 19.06.2026 tarih ve sayılı cevabi yazı ve eklerinde özetle;

2.1. Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Usul ve Esaslarının 5. maddesi, Vakıf Taşınmazların Tip Kira Sözleşmesinin 12’nci maddesi ile Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Tip Genel Şartnamesinin 14’üncü maddesinde yer alan "Sözleşmelerinde aksi bir hüküm bulunmadıkça, kira süreleri dolan taşınmazların kira bedelleri, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksindeki oran (TÜFE - On iki Aylık Ortalamalara Göre Değişim %), kiralananın durumu ile emsal ve rayiç kira bedelleri dikkate alınarak belirlenir..." hükmünü amir olduğu ve kira artış oranlarının bu hükümlere göre düzenlendiği,

2.2. Kira artışlarının 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile birinci maddede zikredilen usul ve esaslar, şartname ve sözleşme hükümlerine göre uygulandığı,

2.3. Başvuranın tarafı olduğu sözleşmelerde 2026 kira artış oranlarının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre belirlendiği,

2.4. 2026 yılından önceki kira artışlarına dayanak olarak gösterilebilecek bir belge iletilemediği,

2.5. Başvuru konusu ile ilgili yargı organlarında görülmekte olan veya karara bağlanmış bir uyuşmazlık bulunmadığı ve yapılan işlemlerin hukuka uygunluğunun bulunduğu belirtilmiştir.

III. İLGİLİ MEVZUAT

3. 2709 sayılı T.C. Anayasası’nın,

3.1. “Cumhuriyetin nitelikleri” başlıklı 2’nci maddesinde; “Türkiye Cumhuriyeti, toplumun huzuru, millî dayanışma ve adalet anlayışı içinde, insan haklarına saygılı, Atatürk milliyetçiliğine bağlı, başlangıçta belirtilen temel ilkelere dayanan, demokratik, lâik ve sosyal bir hukuk Devletidir.”,

3.2. “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74’üncü maddesinde; “...Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir. Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına bağlı olarak kurulan Kamu Denetçiliği Kurumu idarenin işleyişiyle ilgili şikâyetleri inceler. ...”,

4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun “Kurumun görevi” başlıklı 5’inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kurum, idarenin işleyişiyle ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,

5. 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun “Amaç” başlıklı 1’inci maddesinde; “Bu Kanun; vakıfların yönetimi, faaliyetleri ve denetimine, yurt içi ve yurt dışındaki taşınır ve taşınmaz vakıf kültür varlıklarının tescili, muhafazası, onarımı ve yaşatılmasına, vakıf varlıklarının ekonomik şekilde işletilmesi ve değerlendirilmesinin sağlanmasına ilişkin usûl ve esasların belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.”,

6. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Kira bedeli - Belirlenmesi" başlıklı 344'üncü maddesinde; "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.",

7. 10.07.2014 tarihli Vakıflar Genel Müdürlüğünün 3 no’lu Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Usul ve Esasları Genelgesinin "Yıllık Kira Artış Oranları" başlıklı 5'inci maddesinde; "Sözleşmelerinde aksi bir hüküm bulunmadıkça, kira süreleri dolan taşınmazların kira bedelleri, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksindeki oran (TÜFE-On iki Aylık Ortalamalara Göre Değişim %), kiralananın durumu ile emsal ve rayiç kira bedelleri dikkate alınarak belirlenir..."

düzenlemelerine yer verilmiştir.

IV. KAMU DENETÇİSİ ABDULLAH CENGİZ MAKAS’IN KAMU BAŞDENETÇİSİNE

ÖNERİSİ

8. İlgili mevzuat ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, başvuru konusuna ilişkin hazırlanan “Kısmen Tavsiye Kısmen Ret Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.

V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden Değerlendirme

9. Başvuran, Vakıflar Genel Müdürlüğü bünyesinde tarafı olduğu kira sözleşmesine konu taşınmazlar için idare tarafından uygulanan kira artış oranlarının yeniden değerlendirilmesini ve düşürülmesini talep etmektedir.

10. Vakıflar Genel Müdürlüğü, temsil ve idare ettiği vakıfların gelirlerini artırarak bu gelirlerle vakıfların hayır şartlarını gerçekleştirmekle görevli özel bütçeli bir kamu kurumudur ve ana amaçlarından biri akar niteliğindeki vakıf mallarının gerçek ekonomik değerleri üzerinden işletilmesi ve korunmasıdır. Bu bakımdan Hazineden pay almadan, vakfiyelerde öngörülen hayır faaliyetlerinin en iyi şekilde yerine getirilmesi ve vakıf eserlerin ihyası için Genel Müdürlüğe, idare ve temsil ettiği vakıflara ait para ve malları en fazla gelir getirici şekilde değerlendirmek mecburiyetinde olduğu görülmektedir.

Vakıf taşınmazlarının piyasa değerinin altında kiraya verilmesi veya hibe edilmesi, aslında vakfı kuran iradeye ve o vakfın gelirine muhtaç olan topluma zarar verir. Vakıflar Genel Müdürlüğü bu yüzden mülklerini rayiç bedel üzerinden kiraya vermek ve enflasyona karşı korumak zorundadır.

11. Başvuru konusu dosyada başvuranın; başvurusundaki şikâyet noktasını ilgili taşınmazlar için cari yıl kira artış oranları üzerine kurmadığı, bunun yerine 2022-2026 yılları arasındaki taşınmaz kiralarını ortaya koyarak genel bir olağanüstü kira artışı uygulandığı iddiası üzerine kurduğu görülmüştür.

Başvuran ve ilgili idareden alınan bilgiler doğrultusunda 2022-2026 yılları arasında başvuranın kiraladığı taşınmazlara 2024 ve 2026 yılları kira artışları hesaplanırken TÜİK TÜFE (On iki Aylık Ortalamalara Göre Değişim %) yasal tavan artış oranlarının kullanıldığı, diğer yıllar için uygulanmadığı anlaşıldığından başvurunun değerlendirilmesi iki bölüme ayrılacaktır.

12. Başvuru konusu dosya 2024 ve 2026 yılı kira artış oranı yönünden incelendiğinde; başvuranın şikâyetine konu taşınmazlar için idarece tesis edilen 2026 yılı kira artış oranının, resmi yasal endeks olan TÜİK TÜFE (On iki Aylık Ortalamalara Göre Değişim %) verilerine uygun olarak %53,86 ve %34,88 olarak uygulandığı görülmektedir. Taraflar arasında imzalanmış olan Tip Kira Sözleşmesinin şartlarına ve yasal mevzuata uygun olarak gerçekleştirilen bu işlemde hukuka ve hakkaniyete aykırılık saptanmamıştır.

13. 2023 ve 2025 yıllarında ise resmi en yüksek artış oranlarının %72,31 ve %58,51 olarak açıklanmasına karşın İdarenin yaptığı artış oranlarının %178 ve %1253 olduğu görülmektedir. Bu durum, vatandaşların idareye olan güvenini ve hukuki belirlilik ilkesini zedelemektedir. İdare, bu artışların dayanağı olarak gösterilen Vakıf Taşınmazların Kiraya Verilme Usul ve Esaslarının 5’inci maddesi kapsamında Bölge Müdürlüğü Komisyonlarınca emsal ve rayiç bedel tespiti yapıldığını beyan etmektedir.

14. Başvuru konusu 4 yıllık dönemde Covid-19 pandemisinin, Ukrayna-Rusya arasında süren savaşın ve Kahramanmaraş’ta yaşanan büyük depremlerin etkileri sebebiyle emlak piyasasında büyük dengesizlikler yaşanmış, yeni gayrimenkul kiralamalarında on iki aylık TÜFE ortalamalarını aşan kira düzeyleri görülmüştür. Vakıflar Genel Müdürlüğünce uygulanan 2023 ve 2025 yıllarındaki kira artış oranlarının emlak piyasasındaki bu olağanüstü değişimin getirdiği yeni fiyatlama düzeylerine uyum sağlama amacından kaynaklandığı anlaşılmaktadır.

15. Bununla birlikte; bahse konu emsal ve rayiç bedeller belirlenirken hangi somut ve objektif kriterlerin (taşınmazın teknik özellikleri, çevredeki benzer nitelikli bağımsız bölümlerin güncel kira sözleşmeleri, SPK lisanslı ekspertiz raporları vb.) esas alındığına dair denetlenebilir, şeffaf ve somut bir bilgi ve belgenin idari dosya kapsamında ortaya konulamadığı, gerekçesiz olarak işlem tesis edildiği müşahede edilmiştir. Bu durum, "iyi yönetim ilkeleri" arasında yer alan "kararların gerekçeli olması" ve "şeffaflık" ilkelerine aykırılık teşkil etmektedir.

16. Vakıflar Genel Müdürlüğü, mazbut vakıfların gelirlerini korumak ve hayır şartlarını yerine getirmekle görevli bir kamu kurumu olsa da, bu yetkisini kullanırken kiracısı olan vatandaşların haklarını göz ardı etmeden emsal ve rayiç bedel belirleme yetkisini keyfilikten uzak, somut, ikna edici ve rasyonel verilere dayandırması, hukuk devleti ilkesinin bir gereği olan "öngörülebilirlik", "şeffaflık" ve "hakkaniyet" ilkelerine uygun olarak işlemlerini gerçekleştirmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

17. Vakıflar Genel Müdürlüğünün vakıf mallarını gerçek değerinde işletme misyonu, ona yasal bir takdir yetkisi vermektedir. 5737 sayılı Vakıflar Kanunu ve ilgili kiralama şartnameleri, idareye emsal ve rayiç bedelleri dikkate alarak kira tespiti yapma görevi yükler. Ancak kamu görevlerinde kullanılan idari takdir hakları da belirli anayasal sınırlamalara tabi tutulmaktadır. Hukuk devletinde idari işlemlerin gerekçeli olması, bireylerin idareye karşı korunmasının en büyük güvencelerindendir. İlgili kira bedellerine nasıl ulaşıldığı, hangi emsallerin alındığı, enflasyon oranları, konum avantajları veya bağımsız ekspertiz raporları gibi somut donelerle gerekçelendirilmelidir.

18. Yukarıda yapılan açıklamalar ve tüm dosya kapsamında yapılan değerlendirme kapsamında, başvuranın söz konusu taşınmazların 2026 kira bedelinin düşürülmesine dönük talebinin ilgili İdare tarafından reddine ilişkin işlemde hukuka ve hakkaniyete bir aykırılık bulunmadığı ancak İdarenin; kiracısı olan vatandaşların haklarını göz ardı etmeden somut, ikna edici ve rasyonel verilere dayanarak, denetime elverişli somut emsal ve rayiç raporları hazırlayarak kira bedellerini belirlemesi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.

B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme

19. İyi yönetim ilkelerine 28.03.2013 tarihli ve 28601 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’in “İyi yönetim ilkeleri” başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiştir. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde; başvurunun incelenmesi ve araştırılması kapsamında Kurumumuzca istenilen bilgi ve belgelerin ilgili idare tarafından zamanında ve gerekçeli olarak iletilmediği, böylece “kararların gerekçeli olması” ve “makul sürede karar verme” ilkelerine uygun davranılmadığı; ayrıca başvuranın talebine ilişkin verilen ret kararına karşı hangi sürede hangi mercilere başvurabileceğinin gösterilmediği, bu yüzden “karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi” ilkesine uyulmadığı anlaşılmış olup idareye bahse konu ilkelere uygun davranması önerilmektedir.

VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN AÇIKLAMA

20. 6328 sayılı Kanun’un 21’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca başvurunun Kurumumuz tarafından reddedilmesi hâlinde, durmuş olan dava açma süresi gerekçeli ret kararının ilgiliye tebliğinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır. 21’inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca ise tavsiye kararı üzerine otuz gün içinde herhangi bir işlem tesis edilmez veya eylemde bulunulmaz ise durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye başlayacaktır. Buna göre; ilgili idarenin eylem ve işlemlerine karşı dava açma süresinden arta kalan sürede yetkili ve görevli mahkemelerde yargı yolu açıktır.

VII. KARAR

Açıklanan gerekçelerle; BAŞVURUNUN KISMEN KABULÜNE KISMEN REDDİNE,

Başvuranın kiracısı olduğu vakıf taşınmazı için belirlenen cari yıl kira artış oranının yeniden değerlendirilerek düşürülmesi talebinin REDDİNE,

Vakıf taşınmazlarının kira artış oranlarının belirlenmesinde somut ve rasyonel verilere dayanan emsal ve rayiç raporları hazırlayarak kiracıların görüş ve denetimine açılması gerektiği hususunda

VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜNE TAVSİYEDE BULUNULMASINA,

6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun 20’nci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca; ilgili idare tarafından bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna,

Kararın, BAŞVURAN TEMSİLCİSİNE ve VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜNE tebliğine,

Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.

Mehmet AKARCA
Kamu Başdenetçisi

Bu belge, güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.

Kavaklıdere Mah. Zeytindalı Caddesi No:4 Çankaya/ANKARA